На сегодняшний день большой популярностью пользуется приобретение квартир на первичном рынке недвижимости. Преимущества вновь возводимых домов очевидны: это и выгодное инвестиционное вложение, большой диапазон ценовых предложений и многообразие представленных планировок. Строительство новостроек осуществляется с применением современных технологий возведения зданий, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфортности. Установка новых систем инженерного обеспечения позволяет длительное время при правильной эксплуатации сберегать денежные средства от ненужных трат на устранение аварийных неисправностей, которые случаются при покупке недвижимости на рынке вторичного жилья.

Однако, многообещающая реклама с красивыми картинками будущей квартиры с хорошим ремонтом на фоне радостных лиц, к сожалению, может остаться только на картинках, если не подойти к вопросу приобретения с особой ответственностью.

ПРОВЕРЯЕМ ЗАСТРОЙЩИКА

Застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

ПРОВЕРЯЕМ ПРОЕКТ

Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства только после выполнения им следующих условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, на котором будет осуществлено строительство и опубликования и размещения проектной декларации согласно законодательству. В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) предусмотрен исчерпывающий перечень способов, с помощью которых могут привлекаться денежные средства граждан в связи с возникающим у них впоследствии правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Такое привлечение допускается:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, во всех случаях привлечение денежных средств граждан, если оно связано с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только в порядке, предусмотренном Законом N 214-ФЗ, то есть исключительно способами, указанными в ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ. Привлечение денежных средств в указанных целях иными способами влечет ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ.

Договор участия в долевом строительстве

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре указанных условий, такой договор считается незаключенным. Незаключенная сделка не порождает юридических последствий для ее сторон. Если в счет исполнения незаключенного договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства выплатил застройщику денежные средства, то данные денежные средства признаются неосновательным обогащением застройщика и подлежат возврату участнику долевого строительства. В то же время, если по незаключенной сделке участнику долевого строительства было передано помещение, такое помещение подлежит возврату застройщику.

 

Жилищные сертификаты

Жилищные сертификаты это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры в обмен на жилищный сертификат в соответствии с условиями его эмиссии и получение от эмитента в обмен на жилищный сертификат по первому требованию его собственника индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей жилой площади, а также в денежном выражении. Каждый такой сертификат имеет свой срок действия. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата не меняется в пределах всего срока его действия.

Объем выпуска (эмиссии) жилищных сертификатов не может превышать объем строящегося жилья, являющегося объектом привлечения инвестиций. Эмиссия жилищных сертификатов в обязательном порядке проходит государственную регистрацию.

Особенности эмиссии жилищных сертификатов регулируются действующим законодательством РФ о рынке ценных бумаг.

 

Жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы

Жилищный накопительный кооператив — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

В случае организации застройщиком жилищного накопительного кооператива в целях привлечения инвестиций граждан заключение с участниками долевого строительства договора участия в долевом строительстве не требуется.

Создание и функционирование жилищных накопительных кооперативов регулируются специальным федеральным законом ФЗ от 30.12.2004г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

 

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Создание и функционирование жилищных или жилищно-строительных кооперативов регулируются ст. 116 ГК РФ, а также V разделом ЖК РФ.

Отношения граждан с ЖСК, основанные на членстве в ЖСК, не регулируются законодательством о защите прав потребителей, предусматривающим ряд дополнительных прав гражданина и дополнительных обязательств продавца (исполнителя), а также существенный размер ответственности последнего за нарушение обязательств.

 

Основными недостатками являются:

- солидарная ответственность членов жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива по обязательствам жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива. Так, ЖСК является потребительским кооперативом (п. 4 ст. 110 ЖК РФ), члены которого согласно законодательству солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части пая (п. 4 ст. 116 ГК РФ). Члены ЖСК отвечают по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части пая при отсутствии у ЖСК другого имущества. При этом кредиторы вправе требовать исполнения обязательств, не выполненных ЖСК, как от всех членов совместно, так и от любого в отдельности, как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ЖК РФ);

- юридическая сложность передачи прав и обязанностей члена жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива третьему лицу. Законодательством не урегулированы вопросы, связанные с переходом прав члена ЖСК к другому лицу, за исключением наследования. В уставах и договорах ряда ЖСК встречаются положения, регулирующие уступку или продажу прав и обязанностей члена ЖСК другому лицу с согласия ЖСК. Вызывает сомнения юридическая возможность передачи прав и обязанностей члена ЖСК по указанным сделкам: до момента выплаты пая в полном объеме у члена ЖСК есть только обязанности в отношении ЖСК (связанные с выплатой пая и иных платежей), а также права на участие в деятельности ЖСК и управлении его делами.

 

РЕЗЮМЕ

 

При анализе подобных заключаемых застройщиками договоров необходимо исходить не из их названия, а из их сущности, которая определяется существом отношений и закрепляется в условиях договоров. Защитой против действий застройщика, использующего механизмы обхода ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, может служить обращение в суд с иском о признании недействительной притворной сделки, а в случае возникновения споров по таким договорам суд должен применять правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, т.е. нормы о договоре участия в долевом строительстве (ст. 170 ГК РФ).

 

 

Условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны. Поэтому к составлению договора о долевом участии и анализу возможных рисков лучше привлечь специалистов. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.